Service
PHAの特徴と強み
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01
ホテル・旅館運営の
ノウハウホテル運営会社に長年勤めていたため、運営のノウハウがあります。
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02
不動産売買・鑑定の知識
不動産に精通した専門家であり、ホテル・旅館の事業再生、開発、リブランド、M＆A、売却の経験が豊富にあります。
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03
投資家目線のアドバイス
ホテル・旅館の投資経験があるので、投資家目線でのアドバイス及びレポート作成が可能です。
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04
宿泊業界における豊富な
パートナーホテル支配人経験者等の人脈が豊富にあります。
Service 01
無料個別相談
PHAでは、次のようなホテル・旅館のお悩みがあるお客様に無料個別相談を実施いたします。
お気軽にお問い合わせください。
- 運営を任せたい
- 購入（投資）
がしたい - 売却したい
- 融資がしたい
- 事業再生・運営改善
がしたい
こんなお悩みありませんか？
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ホテル運営不振や後継者不足
のため運営を任せたい...
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相続対策で売却や
資産評価が必要なんだけど...
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ホテルに投資や融資をしたいが
収支がよくわらない...
PHAができること
- 運営を任せたい
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運営会社の選定
- 運営会社の紹介
- 運営会社からの提案のとりまとめ
- 運営会社選定のアドバイス
- 賃貸借契約等締結までのアドバイス
- 購入（投資）・売却・融資がしたい
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不動産鑑定評価、事業収支計画、マーケット調査
- データの収集
- 事業収支計画の作成
- マーケットレポートの作成
不動産鑑定評価書の作成
購入（投資）・売却・M＆Aに係るFA業務
- 物件概要書の作成
- 相手先の選定
- 基本合意書の締結
- 売買契約書・クロ ージング業務サポート
- 事業再生・運営改善がしたい
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研修・人材教育 人材紹介 レベニューマネジメント 労務管理 コスト削減 DX化
- パートナー企業に紹介・斡旋
Service 02
不動産鑑定評価・調査報告書の作成
PHAではホテル・旅館の鑑定評価の特徴を反映した不動産鑑定評価・調査報告書の作成が可能です。
ホテル・旅館の事業形態
- ホテル・旅館運営事業による影響を受ける（一般的な不動産賃貸業とは異なる）
- ホテル・旅館運営会社（ホテルブランド）によりサービス及び運営能力（ノウハウ）に差異がある
- ホテル・旅館の賃貸借契約は個別性が極めて高いため賃貸情報の入手が困難
- FF＆Eが賃貸人に帰属する場合と賃借人に帰属する場合がある
ホテル・旅館の事業形態
ホテル・旅館の事業形態としては、以下の①～④の形態があり、かつ各々の個別性が高い契約が賃貸人と賃借人とで締結されております。
直営方式
不動産所有者が自らの事業・運営を行う
直営・MC（運営委託）方式
不動産所有者が事業の経営を行い、運営をマネジメント会社に委託
賃貸方式
不動産の貸借人が事業の経営・運営を行う
賃貸・MC（運営委託）方式
不動産の貸借人が事業の経営を行い、運営をマネジメント会社に委託
（事業用不動産における事業収支の基本構造）
※減価償却費、維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料等の不動産関連経費を含まない
（注）
売上高（客室売り上げ）：客室数×客室単価（ADR）×稼働率×365
GOP：不動産関連経費控除前のホテル営業利益
負担可能な賃料：FF&Eが貸借人に帰属する場合、該当積立金控除後
ホテル・旅館の鑑定評価における留意事項
ホテル・旅館の鑑定評価は、上記事業形態によって、事業収益性が変わってくる事業用不動産でありまして、個別性があるリスクを踏まえた価値判断をする必要があります。
ホテル・旅館の鑑定評価における評価上の留意点は以下のような項目があります。
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ホテル・旅館の事業性の分析
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運営会社のブランド力の評価や運営方針
（差別化戦略（商品企画・立地戦略：ターゲット選定、プライシング、サービス内容等における差別化））の確認 -
OCC（客室稼働率）の妥当性（周辺の競合ホテルにおけるマーケットデータや過年度実績からの検証）
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ADR（客室平均単価）（OTAの販売価格や過年度実績からの検証）
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DOR（同伴係数）（ホテルの客室タイプ、ホテルのカテゴリー、ビジネス、レジャーの比率などエリアからの検証）
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GOPの水準検証（ホテルのカテゴリー、オペレーターのコストコントロールの考え方などからの検証）
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負担可能賃料の導出（ホテルのマネジメントフィー、FF＆Eから査定）
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ホテル・旅館の事業性の分析
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制度改編・環境の変化（感染症、戦争、水害、地震等）
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人手不足等（給与、人事制度等）の労働的な問題
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ＤＸ化の推進（自動チェックインシステム、イールドマネジメントの自動化など）
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ESGやSDGｓ等の配慮
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収益評価（賃貸の場合）では、事業収支を基に、マーケット状況の分析・キャッシュフローの妥当性の検証をしたうえで、純収益に適切なキャップレートを適用して評価しています。同時に、過去からの評価ノウハウ・データ蓄積による諸指標等に照らし、事業収支の水準や、事業評価の場合の利回りとの開差の妥当性等を検証しています。
今後は、こうした事業用不動産（環境不動産）に対する評価の専門性を有する不動産鑑定士・不動産鑑定業者の活躍の場が広がっていくものと推察します。
Service 03
事業評価・マーケットレポートの作成
PHA株式会社が行うマーケットレポート業務は一般的なマーケットデータのみならず、
ホテル・旅館マーケットにおける豊富な情報チャンネルを生かし、より実態に近いレポートをご提供させていただきます。
マーケットレポート（キャッシュフローレポート）の内容
＜市場調査の作成＞
ホテル・旅館需要に影響を与えるデータに関する調査及びホテル・旅館新規供給動向調査
Ex.)マクロ統計データ、訪日外国人観光客、集客イベント、集客施設等
ホテル・旅館業界の動向分析
ホテル業界全体やエリアにおける市況の動向を調査
ホテル・旅館外部要因分析
周辺地域の競合ホテルの詳細データの分析を行い、調査対象ホテルの将来性を考察
対象ホテル・旅館の分析
対象ホテル・旅館及び競合ホテル・旅館のポジショニング分析、対象ホテル・旅館周辺のホテル口コミ評価
事業評価（キャシュフローレポート）
市場調査および弊社グループホテル運営実績に基づき、事業継続性の高い収支計画を作成
Service 04
M＆AのFA業務
PHAはホテル・旅館の運営案件のFA業務を実施します。
ホテル・旅館に係る豊富なM＆A実績を踏まえて、営業譲渡、株式譲渡、会社分割等で事業承継案件や事業再生案件の売却・購入のお手伝いをいたします。
ホテル・旅館の運営不振、後継者問題を抱えている方、金融機関、投資ファンドの方で
ご用命がありましたらお気軽にお声がけをいただければと存じます。
ご相談は無料。
まずはお気軽にお問い合わせください。
090-6496-5409